Обмен квартир, тонкости и нюансы

На сегодняшний день существует несколько разновидностей квартирных обменов. Когда речь заходит о сделке с двумя идентичными квартирами, подразумевается вариант равноценного обмена. В этом случае доплата не берется, поскольку считается, что каждая из сторон ни в чем не прогадала.
 По договору мены каждая из сторон обязуется передать имущество другому участнику сделки. Собственник жилого помещения может обменять его как на любое другое жилье, так и на земельный участок или, скажем, автомобиль (хотя такие сделки - редкость на рынке). Чаще всего обмен производят родственники или знакомые.

Для обменных сделок с неравноценными квартирами потребуется или определенная денежная сумма, или же доплата в виде автомобиля, гаража или садового участка. Существует два варианта неравноценного обмена. По первому из них наиболее дешевая квартира с доплатой отдается за более дорогую жилплощадь. Так нередко поступают столичные одинокие пенсионеры, меняющие свое престижное жилье на квартиры в спальных районах, тем самым, обеспечивая себя добавкой к пенсии на проживание. Во втором случае улучшить свои жилищные условия можно путем доплаты за разницу в квадратных метрах. Здесь уже на первое место встает вопрос о более высоком качестве приобретаемых метров. К составлению договора мены применяются почти те же правила, что и к заключению договора купли-продажи. Так, в документе необходимо точно охарактеризовать обмениваемое имущество: указать адрес, площадь, количество комнат. Вообще у мены и купли-продажи много общего. При купле-продаже жилое помещение, по сути, тоже обменивается, только на деньги. Для совершения обмена каждый участник сделки должен обладать правом собственности на жилое помещение. Можно менять и муниципальное жилье, но такие сделки проходят под чутким "руководством" государства (о них будет рассказано ниже).

Договор мены может быть составлен в простой письменной форме или удостоверен нотариально. Сторонами сделки вправе выступать как физические, так и юридические лица. Одним из существенных условий договора мены недвижимости является стоимость обмениваемого имущества. Стороны могут признать жилые помещения равноценными или нет. Исходя из разницы стоимости объектов, определяется размер доплаты, которую должен внести собственник меньшей по стоимости квартиры. Иногда для облегчения проведения сделки стороны признают равноценными квартиры, отличающиеся по цене (размер доплаты устанавливается на словах). Но при этом нужно понимать, что если реальная стоимость обмениваемых квартир разнится существенно, то впоследствии договор может быть признан недействительным. Особенно в том случае, если найдется заинтересованное лицо, которое решит оспорить сделку в суде. И, конечно, никакие договоренности на словах не помогут восстановить справедливость, если доплачивающая сторона не в полной мере выполнит свои обязательства. Следует иметь в виду, что различные альтернативные схемы обмена являются прекрасным полем деятельности для мошенников. Поэтому гражданам, решившим самостоятельно улучшить свои жилищные условия, следует придерживаться определенных правил.

Сначала желательно узнать реальную рыночную стоимость, как своих квадратных метров, так и предполагаемых для приобретения. Далее потребуется выбрать наиболее безопасный вариант сделки, при котором сведутся к минимуму различные финансовые затраты. Для этого следует стремиться к сделкам, заканчивающимся свободной жилплощадью. В идеальном случае это абсолютно "чистые" с юридической точки зрения квартиры в готовых новостройках. Правда, сегодня все же более реально получить свободные метры на вторичном рынке. Такими считаются квартиры, освобождаемые жильцами, предварительно снявшимися с регистрационного учета и получившими после сделки "живые" деньги. При этом будет неплохо собрать всю информацию об интересующем жилье и его владельце. И лишь потом понадобится спланировать наиболее подходящее время и сроки проведения сделки. Следует помнить, что обмены не допускаются, когда квартира является предметом залога или находится в доме, подлежащем сносу или реконструкции. Это же касается жилья, на которое наложен арест или право на пользование, которым оспаривается в судебном порядке. Так же неприемлемо, когда жилищные условия одной из сторон в результате обмена ухудшаются, и жильцы начинают нуждаться в их улучшении. В самом лучшем варианте, бумажные дела берут на себя риэлторы, которые не советуют заниматься такими вещами самостоятельно. Бывает такое, что недвижимость заложена, что нужно поехать в банк, рассчитаться в банке, снять арест, потом ехать к нотариусу. Это довольно тяжелая работа

nbsp;