Как сдать квартиру

С чего начать

Проверьте, все ли право устанавливающие документы на владение сдаваемой квартирой у вас на руках (право собственности, договор мены и пр.). Если вы не хозяин квартиры, но хозяин по каким-либо причинам не может сам сдать квартиру, возьмите доверенность на сделку по сдаче квартиры.

Внимательно осмотрите всю квартиру. Важно качество ремонта.

Проверьте состояние окон, полового покрытия и потолка, мебели, бытовой техники, исправны ли сантехника, канализационные трубы и батареи.

Квартира должна производить позитивное впечатление. Уют и комфорт играют не меньшую роль, чем близость к метро. Арендаторы должны захотеть в ней жить. Помните, ваша цель – сдать квартиру и получить деньги.

Определите арендную плату, за которую отдадите квартиру. Стоимость аренды квартир в Москве, как и в любом другом городе, зависит от состояния квартиры, ее метража, близости к основным транспортным узлам города и развитости инфраструктуры района. Но не «задирайте» цену аренды, иначе вовсе можете не получить желаемого.

Составьте список плюсов и минусов и приступайте к поиску потенциальных квартирантов.

Поиск жильцов

Вариант 1: рассказать знакомым. У всех ваших знакомых естественно есть другие знакомые, а у тех еще …и еще…и так далее. Возможно, кто-то из них как раз ищет себе жилье и готов арендовать вашу квартиру.

Такой способ не требует денежных затрат и выглядит более безопасным, будущие арендаторы вашего жилья заранее как бы получают рекомендацию от кого-то, кому вы верите. Но если вы этих людей видите первый раз в жизни, не стоит сразу доверять им во всем. И рекомендации – не повод верить на слово и не заключать договор аренды.

Вариант 2: дать объявление в газете и в Интернете, или развесить на подъездах в соседних районах. Способ дешевый и нервный, хотя он не лишен возможности все-таки сдать квартиру в аренду. Однако велика опасность нарваться на недобросовестных арендаторов.

Вариант 3: помощь агентства. Этот путь сэкономит время и упростит процесс решения спорных вопросов по аренду и подписания документов, а также обезопасит от мошенников. У агента больше опыта и он в состоянии понять, что можно ожидать от потенциальных арендаторов. Способ дорогой – агент возьмет комиссию за свои услуги.

В целом, если вы не намерены сдавать квартиру через агентство, комбинируйте первый и второй варианты.

Прием звонков

После размещения объявления «Сдам квартиру», вам почти сразу начнут звонить желающие ее снять. Квартиры в аренду от собственников весьма популярны – поэтому обязательно укажите в объявлении, что жилье сдается «без посредников». Важно заранее снизить количество «пустых» осмотров квартир. Не «приближайте» сдаваемую квартиру к метро, не восхваляйте вид из окна, не упоминайте роскошный ремонт, если всего этого нет. Не вводите в заблуждение звонящих, иначе они придут смотреть на то, чего вы им показать не можете и, естественно, квартиру не снимут.

Осмотр квартиры

Квартира не должна произвести впечатление запущенной кладовой. Осматривая квартиру, будущий арендатор прикидывает, как он расставит и куда сложит свои вещи. Даже если ремонт не ахти, пусть интерьер будет чист и аккуратен. Можете оставить на полках несколько книг, а в шкафу – пару подушек и одеяло. Свою одежду уберите. К тому же люди брезгливы и созерцание некоторых предметов личной гигиены не приведет их в восторг. Поэтому перед приходом претендентов на аренду тщательно уберите квартиру. Ни в коем случае не оставляйте предметы личной необходимости: зубные щетки, бритвы, полотенца, старые тапочки, расчески и пр. Приготовьте место, куда можно сложить личные вещи, визит потенциальных квартирантов может оказаться неожиданным. Светлая квартира выглядит просторнее, поэтому раздвиньте занавески или включите свет.

Перед показом проветрите квартиру. Если чувствуете, что неприятный запах остался, а к вам вот-вот придут, сварите кофе или очистите пару апельсинов. Постарайтесь, чтобы на момент визита присутствующие в квартире домашние животные и дети не мешали. Мельтешение и суета под ногами отвлекает и влияет на впечатление от квартиры.

Агентство

Иногда лучше заплатить, чем потом локти кусать. Заодно сэкономите много времени и сил. Сдавать квартиру через агентство легче, чем делать это самостоятельно. Агент возьмет комиссию за услуги в размере от 50% до100% от месячной арендной платы. Однако этого того стоит. Не бойтесь обращаться в крупные фирмы. Больше с вас там не возьмут, а на рынке много агентств-мошенников. Риелтор «отфильтрует» неблагонадежных арендаторов и тех, кто не соответствует вашим требованиям (если вы, например, не хотите сдавать квартиру семье с домашними животными). Он сам может провести осмотр квартиры, либо будет находиться в этот момент рядом с хозяином квартиры, что для последнего является наиболее безопасным.

Агентство будет сопровождать составление и подписание договора найма жилья. После подписания договора аренды расплатитесь за услуги. Возьмите с агента расписку в получении комиссионных и при необходимости кассовый чек (как правило, в этот же день в кассе агентства). Вы сомневаетесь, не обманет ли вас агентство, к которому вы обратились? Если никто из знакомых, уже сдававших квартиру, не может порекомендовать вам агента, попробуйте следующие способы проверки надежности агентства:

в надежных фирмах много буклетов, брошюр и прочих качественных информационных материалов для потенциальных клиентов;

в офисе задавайте много вопросов по существу: чем компетентнее агент, тем лучше агентство;

обратите внимание на сайт фирмы, информация на нем должна быть понятна;

воспользуйтесь обратной связью через сайт агентства через автоматизированную систему отправки сообщений (в солидных конторах она хорошо налажена и вам обязательно ответят;

агент должен иметь доверенность, подписанную руководителем риелторской фирмы, дающую право на сделку и подписание договоров найма;

с вами будет заключен договор на оказание услуг агентства (не договор оказания информационных услуг!);

агент возьмет с вас плату за свои услуги только после сдачи квартиры и не потребует оплаты каких-либо мелочей заранее.

Отношения между нанимателем квартиры и наймодателем регулирует ГК РФ. В зависимости от того, настолько грамотно вы составите договор найма, и чем больше спорных вопросов по аренде будет в нем прописано, тем меньше нервов вы потратите потом. Не забудьте взять письменное согласие на аренду всех совладельцев квартиры и зарегистрированных в ней лиц. Если вы действуете по доверенности, имейте доверенность от всех совладельцев и зарегистрированных в квартире. Вы рассчитываете сдать жилье на долгий срок и беспокоитесь, что новые жильцы могут быстро съехать? Предложите им внести арендную плату на два-три месяца вперед. Такая немалая сумма психологически остановит квартирантов от быстрого переезда. И впишите эту сумму в договор. А если решите сдавать квартиру посуточно, заключайте договор на каждый период сдачи.

Имейте в виду, для заселения несовершеннолетних детей в съемную квартиру согласие хозяина не требуется (ГК РФ, ст. 679). Поэтому, если, опасаясь за свой ремонт, вы не хотите, чтобы в квартире жили маленькие дети, заранее прописывайте это в договоре, и не заключайте его на слишком долгий срок.

Помните, в случае нарушения вами договора аренды, квартирант имеет право подать в суд.

Налоги

Доход от сдаваемой квартиры подлежит налогообложению. После заключения договора найма жилого помещения доход придется декларировать в отделении налоговой инспекции по месту регистрации. Налог на сдачу имущества в аренду исчисляется из общей суммы, полученной в течение года.

Рассчитывает сумму налога сам хозяин сдаваемой квартиры и самостоятельно заполняет налоговую декларацию (приложите к декларации копию договора найма). Налоговая может потребовать не только договор найма, но и выписку со счета, на который поступают деньги за аренду. Декларация подается в инспекцию до 30 апреля года, следующего за тем годом, за который вы отчитываетесь. Налоговая выплата должна произойти в течение 2,5 месяцев после подачи декларации.

Подоходный налог с физических лиц рассчитывается в соответствии со статусом этого лица:

Налоговый резидент - россиянин или иностранец, проживающий в России более 183 дней в году. Ставка подоходного налога в этом случае составляет 13%.

Неналоговый резидент – лицо, проживающее в России менее 183 дней в год. Размер налоговой выплаты при таком статусе составит 30% от общего дохода от сдачи квартиры.  ПБОЮЛ (предприниматель без образования юридического лица) – им может стать любое физическое лицо - налоговый резидент, кроме государственных служащих. ПБОЮЛ платит по упрощенной системе налогообложения либо 6% от суммы дохода, либо 15% от суммы дохода, исключая расходы.  Сумма налога для индивидуального предпринимателя, если выбрана «упрощенка», составляет либо 6%, либо 15%, как и для ПБОЮЛ. Декларация подается раз в год, но налог платится ежеквартально.  Если вы сдаете квартиру по доверенности, платить налоги обязан владелец квартиры. В соответствии ст.182 и ст.185 ГК РФ, заключив договор найма, вы действовали от имени собственника и у него возникают все права и обязанности по этой сделке. Не пожелаете делиться, налоговая накажет. В соответствии со ст. 122 НК РФ штраф составит минимум 20% от неуплаченной суммы.

Доверительное управление жильем

Доверительное управление, то есть сдача квартиры через управляющую компанию, удобно для арендодателей, которые надолго выезжают из страны и не могут следить за сдаваемым жильем. Компания перечислит деньги за аренду на заграничный счет, решит спорные вопросы с соседями и даже починит протекающие трубы. За это она будет брать ежемесячную комиссию в размере 10-15% от стоимости аренды жилья. Еще одно преимущество услуги доверительного управления – отсутствие необходимости прямого общения арендатора и арендодателя.

Сдача в аренду муниципального жилья

Сдать в аренду муниципальную квартиру значительно сложнее, чем сдать жилье, находящееся в собственности. Квартира-то принадлежит муниципалитету. На сдачу требуется письменное согласие не только зарегистрированных в ней лиц, но и муниципалитета. Правоустанавливающие документы на муниципальное жилье можно подделать и собственником вашей квартиры станет бывший арендатор.

Если вы решите скрыть факт сдачи муниципальной квартиры, вас могут лишить жилплощади