Как правильно выбрать квартиру на вторичном рынке жилья

Рынок вторичного жилья, пожалуй, больше любого другого сектора недвижимости подвержен колебаниям, связанным с психологическим настроением покупателей. На вторичном рынке можно купить квартиру и сразу жить в ней.

Вторичный рынок жилья подразумевает гораздо меньшие заботы, связанные с организационными сложностями, например, оформлением документов в различных инстанциях – детский сад, школа, поликлиника и т.д., в отличие от квартир в новостройках.

Большой плюс в том, что вторичное жилье можно приобрести практически любом нужном Вам районе. Например, поближе к своим родственникам.

На рынке вторичного жилья есть достаточно крепкие кирпичные дома, например, 80-х годов постройки. В этом случае соотношение цена-качество достигает максимально выгодной точки.

Главный минус на вторичном рынке – состояние дома. В собственной квартире можно сделать все, включая замену перекрытий, но сам дом отремонтировать невозможно. Могут быть скрытые дефекты и т.д., которые достаточно сложно выявить. Это степень износа здания и инженерных коммуникаций, социальная неоднородность жильцов дом.

Цены на вторичное жилье более высокие по отношении к подобному объекту на первичном рынке. Квартиры, построенные в последние годы, выходят на вторичный рынок. В основном, это жилые помещения в кирпично-монолитных домах. Но, как правило, они переоценены своими владельцами на 15-20 процентов. Тем не менее, это наиболее качественное предложение.

При выборе квартиры, для многих покупателей район проживания имеет не меньшее значение, чем удобство самой квартиры. Это обусловлено тем, что большинство недостатков помещения можно исправить ремонтом, а изменить окрестности жилья вряд ли получится. Если это центр города, велика вероятность, что практически любой дом в интересах неких организаций могут признать якобы аварийным или предназначенным под снос. Жильцов могут расселить, дом реконструировать и продать квартиры в нем по достаточно высокой стоимости.

Перед началом просмотра квартиры необходимо определиться, что имеет наибольшее значение. Так, например, что для вас важнее: школа или удобный торговый центр; зелень вокруг дома или близость автобусных остановок.

Важным моментом при выборе недвижимости являются ваши индивидуальные предпочтения (например, не переносимость шума, необходимость видимости парковки машины и так далее). Во время просмотра покупатели нередко принимают необдуманные решения, считая, что они стерпят неудобство, привыкнут к нему со временем. Однако, практика показывает, что со временем проблема только обостряется и портит жизнь собственникам квартиры.

Для некоторых покупателей важным является их социальное окружение. Пренебрегать им действительно не стоит и знать об этом заранее. Обязательно обращайте внимание на состояние подъезда: если стены исписаны нецензурными выражениями, лестничные площадки засыпаны битым стеклом, лампочки на этажах не горят. Все это может охарактеризовать местных жителей с определенной стороны.

Основной список требований и предпочтений нужно сформулировать до начала просмотра квартиры. Есть некоторые моменты, на которые необходимо прежде всего обратить внимания.

1. Планировка – размер и расположение комнат. Иногда их можно изменить с помощью перепланировки, но далеко не всегда это возможно. Поэтому стоит выбирать квартиру с планировкой, которая устраивает вас изначально.

2. Расположение квартиры – проверьте куда выходят окна, и достаточно ли в квартире дневного света.

3. Отопление – можно сразу обнаружить, что в квартире слишком сыро или слишком холодно. Обычно так бывает, если стены в доме слишком тонкие, или же плохо работает отопление.

4. Скрытые дефекты – грибок на стенах, плохая проводка, проблемы с трубами или канализацией, а так же состояние стен, потолка и пола.

Несколько простых правил осмотра квартиры:

1. Внутренне содержимое квартиры можно рассматривать не только днем, но и вечером.

2. Для ознакомления с районом и окрестностями стоит выбирать дневное время.

3. Не рассматривайте в день более двух квартир (чем больше деталей приходится проверять и запоминать, тем больше шансов, что вы пропустите что-нибудь важное).

4. Растягивайте время просмотра, что бы уяснить все детали.

А теперь рассмотрим риски такого приобретения самостоятельно:

• одним из самых главных рисков является приобретение квартиры, в отношении бывших собственников которой были совершены противоправные действия (например, бывший владелец квартиры под принуждением подписал договор дарения) - в последствии такую сделку могут признать незаконной;

• собственная безопасность при поиске квартиры (известные случаи, когда покупателей, собирающихся приехать осмотреть квартиру, просили захватить с собой залог, после чего они оказывались без денег и без сознания);

• приобретение квартиры, которая была взята мошенниками в аренду и сразу выставлена на продажу;

• сделка может быть признана недействительной (например, если сделка оказалась совершенной недееспособным лицом);

• вам могут продать квартиру по подложным или недействительным документам;

• а также масса других способов обмана покупателя.

На вторичном рынке недвижимости представлены разные объекты, до сих пор этот сегмент рынка опережает «первичку» по многообразию вариантов и надежных предложений, а, как известно, где велик выбор, там велик риск, что этот выбор окажется неудачным. То есть, несмотря на широкие возможности для удачной покупки, на вторичном рынке существует большое количество недвижимости, которая может принести покупателю не только выгодные дивиденды, но и множество проблем. Избежать всего этого можно в том случае, если вы воспользуетесь услугами действительно профессиональной и надежной риэлторской компании

В итоге, если вы собираетесь приобрести недвижимость на вторичном рынке, то ваше основное правило: проверять, проверять и еще раз проверять. Проверять нужно все - личность продавца, порядочность агентства недвижимости, историю продаваемой квартиры, документы и многое другое.

Точка зрения:

Дмитрий Таганов, Руководитель Аналитического центра Корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:

«Просмотрев с риэлтором несколько вариантов, из которых вам предстоит сделать окончательный выбор, оцените квартиру как объект для долгосрочного инвестирования. Изучите информацию о градостроительных планах для данного района. Такую информацию не всегда просто найти в открытых источниках, но профессиональные риэлторы обычно обладают такой информацией. Если в районе планируют провести новую трассу, это может быть как хорошо (улучшается транспортная доступность района), так и не очень (если трасса пройдет под окнами вашего будущего дома – шума и пыли прибавится). Если рядом с вашим домом в будущем откроется станция метрополитена, то цена квартир в нем, конечно, вырастет, но жизнь в прилегающих к станции кварталах станет менее умиротворенной. К слову, профессионализм риэлтора в том и заключается, чтобы не забыть про подобные вопросы. От его опыта и знаний зависит, будут ли ваши инвестиции эффективными или нет. Сегодня вам может казаться, что вы покупаете квартиру на всю оставшуюся жизнь. Но кто знает, как изменятся условия через 5-10 лет. Переехать в другую квартиру (например, с увеличением площади) будет намного проще, если уже сегодня, покупая квартиру, грамотно оценить ее ликвидность и инвестиционную привлекательность».

Алексей Шленов, Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж»:

«Определить недостатки и достоинства домов по их типу достаточно сложно, так как практически в любом типе здания есть свои плюсы и минусы. Одними из наиболее неликвидных считаются хрущевки из-за маленького метража квартир и неудачной планировки. К самым ликвидным и дорогим на сегодняшний день относят квартиры в монолитных домах. Их отличает индивидуальность проекта, свободная планировка квартир, дающая простор фантазии в обустройстве жилого пространства. Немаловажным при выборе квартиры является критерий безопасности. К положительным моментам можно отнести огороженную и охраняемую территорию вокруг дома, домофон и консьержа на входе в подъезд. Также немалое значение имеет металлическая укрепленная дверь в квартиру и общее состояние подъезда. В любом случае, полную информацию о желаемом объекте может дать специалист-риэлтор, который знает недостатки и положительные стороны предлагаемого объекта».

Линар Рафкатович, начальник отдела информации и аналитики ООО «ТД «Аском»:

«При осмотре квартиры во Владивостоке, так и в Приморском крае в целом, я бы, прежде всего, учитывал криминогенную обстановку в том или ином городе и районе. Большую роль при выборе жилья играет расположение общественного транспорта и наличие парковочных мест возле дома. Нельзя упускать из виду состояние придомовой территории, наличие детских площадок. При выборе квартиры необходимо учитывать время, которое вы будите тратить на путь от дома до места работы. Что касается хрущевок во Владивостоке, то они пользуются популярностью на рынке вторичного жилья, так как находятся в более экологически чистых районах (там есть и зеленные насаждения, и места для отдыха, и площадки для детей и так далее), социальная среда более однородная, в подъездах отсутствуют мусоропроводы, что делает подъезды опрятнее и отсутствует зловонье.